Главная | Ипотека земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Ипотека земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Рекомендуем к прочтению! сбитый пешеход в смоленске

Общий подход к такой ситуации хорошо выражен в одном из кассационных постановлений: Однако другой окружной суд, ФАС СЗО, в одном из дел отменил судебный акт, в котором нижестоящий суд высказался в пользу допущения подобной комплексной залоговой оценки здания и земельного участка, правда, не выразив внятно свою позицию по этому вопросу[20].

На наш взгляд, правильным является первый подход, потому что в силу принципа неразрывной правовой судьбы здания и земельного участка под ним такой объект будет продаваться на торгах комплексно.

Поэтому отсутствует необходимость установления отдельной залоговой стоимости земельного участка и отдельной залоговой стоимости здания. В случае отсутствия в договоре ипотеки условия о залоговой стоимости предмета залога, такой договор не может быть признан заключенным. Однако при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

В настоящее время оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ[21]. При анализе условий договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разные оценки предмета ипотеки: При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации положения п. Данное положение предусматривало, что при определении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий нотариусами стоимость жилого дома, квартиры, дачи, гаража и иных строений, помещений, сооружений определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, — органами местного самоуправления или страховыми организациями.

Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу ст. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой установили в отношении предмета ипотеки[22].

Нам представляется, что могут быть предложены общие правила стандарты оценки земельных участков, предназначенные для залога ипотеки , включающие следующие разделы: К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Какие сельхоз земли могут быть заложены в ипотеку

О получении такого документа должен позаботиться залогодатель. Основная особенность земельно-ипотечных отношений в аграрном секторе состоит в том, что в качестве основного обеспечения кредита выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования и охраны, присущим этой категории земель.

Причем большая часть этих особенностей прямо связана с характером и целевым использованием земель, ограничениями по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, с процедурой обращения взыскания на заложенные по договору ипотеки земельные участки и их реализацией, которые следует учитывать при ипотечном кредитовании. Ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения обязательств, возникающих непосредственно с развитием сельскохозяйственного производства, улучшением земель и осуществлением мероприятий по повышению их продуктивности проведение мелиоративных и агролесомелиоративных работ, противоэрозионных мероприятий и т.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве третье лицо. Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодержатель - потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

В соответствии с ч. Включение указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, так как лица, не располагающие земельным участком сельскохозяйственного назначения, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц.

Среди юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке.

Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: Залогодержателем может быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой.

Гражданский кодекс РФ впервые ввел норму о том, что в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона ст.

При этом действуют правила о цессии. Ранее такая норма в законодательстве отсутствовала. С момента возникновения залогового правоотношения залогодержатель и залогодатель наделяются взаимными правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, присущей ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В залоговом правоотношении интерес управомоченного лица - залогодержателя - состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее исполнение должником обязательства, а в случае неисполнения - получить удовлетворение за счет стоимости предмета залога.

Права и обязанности сторон залогового правоотношения направлены на выполнение указанной задачи. Их объем различается в зависимости от вида залога и стадии развития залогового обязательства.

Права и обязанности залогодержателя являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым обязательством присущих ему функций.

Предоставляемые залогодержателю права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения - в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога. Назначение возлагаемых на залогодержателя обязанностей - установить такие рамки должного поведения, которые исключали бы возможность нарушения интересов залогодателя.

Содержание прав и обязанностей залогодателя предопределяется обеспечительной целью залогового правоотношения. Основное назначение обязанностей, возлагаемых на залогодателя, состоит в том, чтобы, с одной стороны, обеспечить сохранность и ценность предмета залога на всем протяжении существования залога и сделать реальным возможное удовлетворение требований залогодержателя; стимулировать к надлежащему исполнению обеспеченного залогом обязательства.

При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле п. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны; - в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство п.

Приведем пример судебной практики. При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. Арендодатель предъявил к лицу, приобретшему права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, иск о взыскании с него задолженности по арендной плате за период, предшествовавший их реализации с торгов, и за последующий период.

Соответственно, по договору об ипотеке права аренды первоначальный арендатор заложил свои права по договору аренды, а именно: Согласно пункту 3 статьи 56 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим оформлением уступки данного права.

В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации с публичных торгов, права арендатора приобрел ответчик. Поэтому обязанности по внесению арендной платы, равно как и другие обязанности арендатора по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор.

Договор об ипотеке земель сельхозназначения

Арбитражный суд удовлетворил исковое требование арендодателя о взыскании арендной платы с ответчика за период с момента приобретения им прав арендатора и отказал в удовлетворении остальной части требований. Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса передача арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу может осуществляться посредством передачи арендных прав в залог, а также внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды.

Как предусмотрено в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса, в указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.

Следовательно, поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права.

В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации указанные права приобрел ответчик. По смыслу абзаца первого пункта 2 статьи ГК РФ и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды в порядке перенайма. Согласно абзацу первому пункта 2 статьи ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Поэтому ответчик, приобретший права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрел эти права вместе с обязанностями арендатора аналогично тому, как это осуществляется при перенайме. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества; при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.

Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях: Залогодержателю как собственнику российским законодательством предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.

Данному праву корреспондирует п. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов п. Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Залогодержатель имеет право потребовать от залогодателя сообщить сведения о последующей ипотеке п. После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору.

В связи с этим залогодержателю предоставляется право осуществить последующий залог под свою ответственность вещи, находящейся у него в залоге. В этих случаях на залогодержателе лежит ответственность за вред, нанесенный залогодателю перед залогом, который не может превышать по времени срок первого залога.

Последующий залог залогодержателем образует новое обязательство, базирующееся на праве на чужую вещь.

Удивительно, но факт! Определить проблемы законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и предложить пути их решения.

Если залогодатель отчуждает продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в имущество юридического лица и т. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Также если договором не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При этом впервые при регулировании залоговых обязательств законодатель указывает на конкретные сроки исполнения обязательств ст. Истец обратился с иском в Сергиевский районный суд к Л.

В соответствии с договором об ипотеке залоге земельного участка в залог истцу был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий на праве собственности Л.

Основанием предъявления к Л. Суд, удовлетворяя требования истца регулировался следующим. В случаях, предусмотренных ст. Наряду с правами и обязанностями сторон, изложенными в действующем законодательстве, автором предлагается ввести дополнительные права и обязанности сторон с учетом особого предмета залога.

Например, понятие утрата или повреждение имущества ст. Необходимо включить в закон об ипотеке по отношению к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения положения, ограничивающие права залогодателя до погашения им долга в отношении заложенного земельного участка в целях сохранения существовавшей к моменту залога ценности предмета залога.

Предлагается запретить залогодателю без согласия залогодержателя: В случае совершения указанных действий без согласия залогодержателя залогодержатель должен получить право на досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращение взыскания на заложенный земельный участок. Однако, коммерческому банку не выгодно освобождать залогодателя от погашения кредита ни в первые три года, ни в последние. Здесь должна отводиться определенная роль государственным институтам Правительству Российской Федерации , которые бы вязли на себя финансовые затраты, связанные с таким освобождением от платежей в первые три года.

Федеральный закон от 16 июля г. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Такие земли могут использоваться в качестве залога после составления соответствующего договора об ипотеке залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке земель сельхозназначения Ипотека, или предоставление недвижимого имущества под залог, регулируется соответствующим договором, в котором участниками выступают две стороны — залогодержатель и залогодатель.

Залогодержатель является кредитором, для которого право возмещения его денежных средств гарантируется стоимостью заложенных земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих залогодателю.

Однако не обязательно, чтобы должником и залогодателем было одно лицо. За должника могут поручиться и третьи лица. Право собственности на земельный участок сельхозназначения, который предоставлен под ипотеку, не переходит кредитору, а остается в пользовании и владении залогодателя. По договору ипотеки залогодержатель имеет преимущество на возврат одолженных средств, который гарантируется заложенными землями, перед другими кредиторами залогодателя.

После того, как договор об ипотеке заключен, на заложенные земли начинают применяться правила о залоге ч. I Основные положения N ФЗ. Статья ГК РФ предусматривает, что предмет ипотеки остается у залогодателя.

Удивительно, но факт! Для этого необходимо внести соответствующие изменения в ч.

Это обстоятельство представляется первоочередным в части определения возможности перечисленных выше лиц быть залогодержателями по договору об ипотеке, и именно этим также объясняется положение ч. В свою очередь, п.

Удивительно, но факт! Права и обязанности залогодержателя являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым обязательством присущих ему функций.

Такого рода ограничениями являются в том числе требования, установленные Федеральным законом от 11 июня г. N ФЗ "О крестьянском фермерском хозяйстве", предусматривающим, что право на создание крестьянского фермерского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеют только лица, профессионально связанные с сельскохозяйственной деятельностью. Научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке залоге недвижимости ". При обращении взыскания на заложенный по договору ипотеки земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения суд при наличии уважительных причин по заявлению залогодателя вправе в решении об обращении взыскания на заложенный участок отсрочить его реализацию на срок до одного года ст.

Закон об ипотеке называет только два случая возможного предоставления отсрочки на реализацию заложенного по договору об ипотеке имущества земельного участка: Законодатель, формулируя текст ст.

При этом нельзя забывать, что отсрочка в обращении взыскания на заложенный земельный участок является правом, а не обязанностью суда; именно суд определяет срок, на который дается отсрочка, и это может быть не обязательно год, а любой срок менее одного года. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Дополнительно установлено, что отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, или в отношении залогодержателя либо залогодателя возбуждено дело о признании его несостоятельным банкротом.

При залоге земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет земельного участка на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенный земельный участок, без обращения в суд подп.

Законом РФ от 29 мая г. N "О залоге", который был первым нормативно-правовым актом, регулирующим непосредственно залоговые отношения, была предусмотрена ситуация удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества должника исключительно в судебном порядке ст. Обозначить проблемы правового регулирования договора ипотеки и сформулировать предложения по их устранению. Выявить проблемы обособленного правового регулирования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и объектов недвижимости, расположенных на них, предложить пути устранения данных проблем.

Проанализировать современное российское законодательство в сфере государственной регистрации ипотеки и ипотечных сделок, выявить некоторые недостатки указанной процедуры, предложить пути их решения. Определить проблемы законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и предложить пути их решения.

Методологической основой исследования являются общенаучные методы, в том числе диалектический метод познания и вытекающие из него частнонаучные методы: Их применение позволило на основании анализа истории возникновения и преобразования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, а также сопоставления существующего законодательства, регулирующего рассматриваемую сферу, выявить круг взаимосвязанных проблем в изучаемой области и предложить пути их решения. Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды ученых в области гражданского, земельного, экологического права: В работе исследованы труды, посвященные проблемам залога земель: Научная новизна диссертации заключается в том, что в ней исследованы и сопоставлены особенности истории становления и развития института ипотеки в Древней Греции и Риме, средневековой Европе, а также Российском государстве.

Выявлены и раскрыты природа, функции, назначение предмета и договора ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, обоснована необходимость ослабления акцессорности ипотеки в современном российском законодательстве, решены существующие проблемы залога доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также проблемы государственной регистрации ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Автором делаются предложения по совершенствованию современного российского законодательства в области ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, направленного на повышение эффективности аграрного сектора экономики.

Основные положения, выносимые на защиту. История становления ипотечных отношений в России в первую очередь была нацелена на развитие обеспечительной функции ипотеки, при этом ее инвестиционная функция в отличие от развития германских закладных листов, которые формировались как безакцессорные ценные бумаги в отрыве от основного обязательства, уходила на второй план.

В современной российской практике имеется потребность в увеличении финансовых свойств ипотеки. Целесообразно использовать германский опыт, отразив в действующем российском законодательстве, помимо обеспечительной, инвестиционную функцию закладной, придав ей соответствующие свойства. Предлагается новый подход в определении предмета ипотеки, согласно которому предметом ипотеки будет исключительно недвижимая вещь, а не права на нее.

Ипотека по своей правовой природе предмету, способу обеспечения, порядку обращения взыскания, ликвидности и пр. Включение их в понятие ипотеки порождает проблемы, связанные с его диссимиляцией, размыванием границ регулирования, усложнением правового функционирования. Современные общественные отношения выражают потребность во введении института оборотной ипотеки безакцессорной , которая повысит ликвидность закладных, даст возможность добросовестному приобретателю закладной защитить себя от возражений личного характера, возникших из основного обязательства, а также устраниться от обязанности доказывать наличие и действительность существующих обязательств, обеспеченных ипотекой, и их размера суммы долга.

Попытки российского законодателя в последнее время придать независимый статус закладной, закрепленные в ч. Прослеживается зависимость акцессорность не только ипотечного обязательства от основного, но также и основного от ипотечного, то есть договор обеспечения может влиять на дальнейшее существование основного договора.

После обращения взыскания на предмет залога, стоимость которого перекрывает или равна сумме долга, основной договор, в обеспечение которого установлена ипотека, должен прекращаться с момента обращения на него взыскания. Если стоимость долга превышает стоимость залога, договор сохраняет силу в оставшейся части без какого-либо обеспечения.

Удивительно, но факт! Однако если требование об обязательном уведомлении будет сохранено, то в случае нарушения этой нормы договор ипотеки может быть признан недействительным, что крайне подрывает надежность этого способа обеспечения обязательств.

Прекращение договора в указанных случаях устраняет сложности правоприменительной практики, когда невозможность или длительность реализации имущества, на которое обращено взыскание, вызывает судебные споры, связанные с оплатой неустойки, процентов по кредиту, пени. Проблемы правового положения земельных участков, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, а также долей в праве собственности на них, возникают и по причинам неразрешенности принципиальных теоретических и законодательных вопросов, связанных с разграничением гражданского и земельного законодательства.

Удивительно, но факт! Определить проблемы законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и предложить пути их решения.

Предлагается в качестве критерия в случае несоответствия земельного и гражданского законодательства принимать во внимание следующее положение: Земельное право, являясь публичным правом, должно выступать в роли сдерживающего механизма гражданского права, устанавливая пределы его действия.

Гражданское право, выражающее частноправовые интересы общества, должно функционировать таким образом, чтобы, используя механизмы рыночной экономики, заставить работать частный сектор максимально плодотворно, а земельное право должно лишь сдерживать эгоизм частных лиц и следить за сохранностью земель.

Удивительно, но факт! Вероятнее всего, подобное выделение ст.

С этой целью следует преодолеть существующий разрыв между правовым статусом земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и объектами недвижимости, расположенными на нем, путем признания их элементами единого имущественного комплекса, образующего сложную вещь, состоящую из неотделимых недвижимых вещей.

Предлагается в случае нахождения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и строения на нем в собственности различных лиц закрепить в законодательстве институт принудительного выкупа собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений, которые находятся на данном участке на праве собственности у иных лиц, если иное не будет достигнуто их соглашением.

Данное обстоятельство позволит привести земельный участок и здание, строение, сооружение, находящиеся на нем, в статус единой вещи, что в свою очередь будет способствовать более эффективному использованию земельных участков данного назначения. В продолжение вышеизложенного, считаем невозможным применять в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения положения Концепции развития гражданского законодательства, а именно пп.

Положения действующего законодательства о том, что договор ипотеки приобретает юридическую силу с момента его государственной регистрации, нуждаются в совершенствовании.

Предлагается закрепить в законодательстве иной подход относительно данного положения, суть которого состоит в том, что договор должен считаться заключенным приобретать юридическую силу по части элементов, регулируемых обязательственным правом - с момента заключения соглашения, а в части элементов, регулируемых вещным правом установление обременения, право следования, преимущественное перед третьими лицами удовлетворение требований - только с момента государственной регистрации.

Данная проблема рассматривалась в Концепции, но предлагаемого нами решения она не содержит. В связи с установлением положений, согласно которым залог арендных прав не относится к предмету ипотеки, полагаем, что данный залог не входит в число прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в соответствии со ст.

Залог арендных прав — это сделка по обращению правом аренды обязательственным правом , которая обременяет обязательственные права арендатора и не дает залогодержателю никаких прав на вещь, а предоставляет лишь право в случае наступления определенных юридических фактов получить удовлетворение своих требований от продажи уступки этих арендных прав. Доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения являются разновидностью товарного блага, которое может и должно находиться в гражданском обороте.

Поэтому необходимо разрешить собственникам земельных долей на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения закладывать свои права на доли в праве собственности без выделения земельного участка в счет доли. Считаем нелогичным запрет собственникам земельных долей в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения отдавать в залог указанные права третьим лицам, так как это тормозит развитие ипотечного кредитования, лишает правообладателей возможности использовать свои имущественные права для привлечения инвестиций, не способствует развитию рынка сельскохозяйственных земель.

При этом необходимо предусмотреть, что доля в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, передаваемая в залог третьим лицам, должна быть привязана к местности, то есть ее границы должны быть определены в порядке, предусмотренном ст. Теоретическая значимость исследования заключается в проведении исторического анализа развития российского ипотечного права в сравнении с Римским, исследовании ипотечного права некоторых стран средневековой Европы, выявлении специфических черт развития ипотечного права России.

В работе представлены выводы автора относительно понимания, развития, реформирования наиболее важных институтов ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Проанализировано российское законодательство, регулирующее ипотеку земельных участков, и выделен ряд его недостатков, предложены пути их устранения, обоснована актуальность некоторых положений Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, а также высказано несогласие с положениями Концепции, которые, на наш взгляд, являются нелогичными применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения.

В работе имеются предложения по изменению доктринальных положений российского права в области ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Рекомендации, предложенные в диссертационном исследовании, помогут сформировать новые взгляды на Концепцию развития российского гражданского законодательства в рассматриваемой области. Результаты исследования обсуждены на кафедре гражданского и предпринимательского права СевероКавказской академии государственной службы.

Некоторые результаты исследования нашли свое применение при разработке автором программ лекционных и семинарских занятий в Адыгейском филиале Северо-Кавказской академии государственной службы.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы в журналах аккредитованных ВАК: Ипотека земель сельскохозяйственного назначения и иной недвижимости: В иных печатных изданиях: Сборник докладов и тезисов выступлений на Второй международной научно-практической конференции Ростов-на-Дону, 2 марта года. Сборник материалов всероссийской научно-практической конференции октября г. Исследование прошло апробацию в выступлениях и дискуссиях на научных конференциях.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения. К работе прилагается библиографический список. Сходство российского ипотечного права с римским в области установления принципов строгой акцессорности ипотечного обязательства не удовлетворяет потребностей современной российской практики, нацеленной на развитие финансовых свойств ипотеки.

История развития германских закладных листов, которые формировались как безакцессорные ценные бумаги в отрыве от основного обязательства, и были приспособлены для выполнения не только обеспечительной функции ипотеки, но и инвестиционной, является более прогрессивной.



Читайте также:

  • Оценка организационной структуры балльным методом
  • Как жить с бывшей женой после развода в одной квартире
  • Наследуется ли земельный участок по договору аренды